赵焕焱：酒店亏损很多时候是正常的

【酒店高参】据有关资料，全国80%以上的酒店处于亏损状态，目前，中国五星级酒店平均25年回收投资。当然，平均数从来不能阻挡出类拔萃酒店的投资回报奇迹。为了帮助一些酒店投资人走出酒店发展的困境，今日为大家分享赵焕焱老师的见解。

赵焕焱

酒店高参专栏作家

华美顾问机构首席知识官、高级经济师

带有不动产的酒店投资回报期20余年也是可以接受的，投资回收后的酒店资产是奉送的。陷于困境的酒店一是经营亏损；二是现金流增长低于贷款利息增长。

1、不动产投资是资产配置；与投资租赁和装修是两回事

不动产投资回报形成资产，投资租赁和装修与资产无关。不动产是高端酒店的进入门槛，相对于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁装修物业经营高端酒店的风险比较大。

酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

2、酒店的两种亏损：经营亏损和财务亏损

酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。

3、酒店的两种平衡点：现金流平衡点和盈亏平衡点

酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。

产生的现金流量现值刚好等于经营成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。

酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。

现金流平衡点后出现毛利润，盈亏平衡点后出现净利润。

4、酒店投资包括资本金和银行贷款

（1）资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。

（2）酒店贷款属于中长期贷款

中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。

5、贷款利息

酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数

复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。

（3）酒店投资的还款来源

主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。

6、贷款利息的资本化和费用化

酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。

酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。

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